金融专题 02｜房子作为资产：租售比、房价收入比与长期逻辑

第十二课引用过央行调查：住房占中国城镇家庭总资产的 59.1%。但「家里有房」与「房产是好的投资」是两回事——过去四年多的市场调整，把这个问题从抽象变成了切身。这一课不预测房价，只用三把尺（租售比、房价收入比、长期供需）给房子这件最大的家庭资产做一次估值体检。

第一把尺：租售比——房子能收多少租金

租售比是房子的「市盈率」：月租金与房价之比。国际上通行的经验区间是 1:200–1:300（即年租金收益率约 4%–6%）——注意这是通行经验值，不是某个国际机构的标准。低于这个区间，说明房价相对租金偏高，买房的钱不如收租划算。

中国的读数（截至 2026 年的机构监测口径）：中指研究院数据显示，50 个重点城市平均租金房价比约 2.27%（2026 年 4 月），其中一线城市仅 1.66%，北上广深均不足 1.8%；另一份覆盖 50 城的报告给出 2024 年平均「售租比」1:582——换算成回本年限是 48.5 年，深圳的租金收益率全国最低（1.61%），仅乌鲁木齐、银川等 6 个城市超过 3%。对照第一课的尺子：一线城市的房租收益率，还不如 10 年期国债（约 1.7%）之外的任何稳健工具。

拿一套 300 万元的房子算细账（假设月租 6000 元，属二线较好水平）：年租金 7.2 万，收益率 2.4%；若这套房有按揭，按 2026 年新发放房贷利率约 3.1% 计，全年利息约 9.3 万——租金比利息还少 2.1 万，这就是「负 carry」：房子在为你产生现金流之前，先在扣钱。再算风险补偿：房价每下跌 2.4%，就抹掉一整年的租金；跌 10%，等于白收 4 年多租金。房租收益率高的城市之所以「显得便宜」，正在于市场已经把下跌预期计入了价格——租金收益率会在房价下跌后被动修复，但那是跌完之后的事。

第二把尺：房价收入比：几年工资买一套房

房价收入比 = 一套房的总价 ÷ 家庭年收入，衡量「攒几年能买得起」。机构监测的最新口径（2024 年）：百城平均 10.3——全国平均要攒十年出头；一线城市 26.1，深圳以 34.8 居首；而七成以上城市低于 10，最低的株洲只有 4.1。

这把尺读出的不是「贵」或「便宜」一个结论，而是极度分化：一线城市的房子已经是全球最贵的资产类别之一（承压），大多数三四线城市的房子按收入衡量并不算贵（承压的原因不同——是没有增量需求）。所以「中国房价贵不贵」这个问题没有全国答案，只有城市答案：看人口流入还是流出，看产业能不能留住收入。同一份报告里还有个有用的细分：百城中超过七成的城市房价收入比低于 10，最低的株洲只有 4.1——「买房难」在统计意义上是二十几个头部城市的现象，不是全国现象；而租金收益率超过 3% 的城市（乌鲁木齐、银川、贵阳、桂林、哈尔滨、长沙）也全部是非一线——资产定价的分化，比任何观点都诚实。

长期逻辑：人口、城镇化与政策表述的变化

房子的长期需求由两件事决定。一是人口：2025 年末全国人口 14.05 亿，已连续减少（当年减少 339 万）——总量逻辑结束了。二是城镇化：2025 年末常住人口城镇化率 67.89%，按近年每年约 0.9 个百分点的速度外推，2030 年前后将越过 70%——农村人口进城带来的增量住房需求，也接近尾声。增量时代（人人都要进城买房）正在让位于存量时代（人口流出与流入城市之间的再分配），这是理解未来十年房价分化的底层坐标。

政策语境的变化同样值得逐字读：2024 年 9 月中央政治局会议首次提出「促进房地产市场止跌回稳」；2024 年 12 月中央经济工作会议表述为「持续用力推动房地产市场止跌回稳」；到 2025 年 12 月，表述变成了「着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给」，并提出「加快构建房地产发展新模式」——从「止跌」到「稳定」再到「新模式」，政策目标已经从急救转向常态化的体系重建。配套工具包括 3000 亿元保障性住房再贷款（利率 1.75%，支持地方国企收购存量商品房用作保障房，已有十余城项目落地）、城中村改造（从 35 城扩围至近 300 城、新增实施 100 万套，以货币化安置为主）。

市场本身处在什么位置？统计局 70 城数据（2026 年 8 月，最新可得）显示：一线城市新房、二手房环比双双转涨（+0.1%，其中上海新房同比已涨 3.0%），二三线仍在下跌但降幅收窄；70 城中 21 城新房环比上涨或持平，二手却只有 8 城——新房与二手房的分化（新房受供给缩量支撑、二手在挤此前的高估）是这一轮筑底最鲜明的特征。一线内部也在分化：8 月同比，北京的二手房仍跌 3.5%、广州跌 3.8%、深圳跌 2.7%。整体看，一线二手同比仅 −2.7%，而市场机构的口径更大：有券商监测 44 城二手房较高点累计回落约 38%（挂牌价口径）。两套口径放在一起：官方指数显示「止跌回稳进行中、一线先行」，机构样本提示「距上一轮高点的坑还深」——这正是底部区域的典型形态。租金端同样在调整：2026 年前 4 个月 50 城租金（平均约 34 元/㎡/月）累计下跌 0.52%、同比 −3.38%，仅一线微涨——这意味着租售比的修复目前主要靠「房价跌」而不是「租金涨」，对持房者的现金流仍是逆风。一个标志性变化是：中指测算 50 城平均租售比已与购房综合资金成本（约 2.4%–2.7%）大体相当——「收租勉强覆盖资金成本」，史无前例地接近合理，但仍是「接近」而已。

房产税与持有成本：未来的变量

房产税的进度常被误解，捋一遍事实：上海、重庆 2011 年起试点至今——上海只对增量征收（新购第二套及以上，税率 0.4%/0.6%，按家庭人均 60 平方米免税）；重庆针对高档住房，2024 年起计税依据调为交易价的 70%、免税面积提高到 180 平方米，实际税负反而下降。2021 年 10 月全国人大常委会曾授权国务院在部分地区开展试点（5 年期），但因试点办法始终未出台，授权从未真正起算；2022 年 3 月财政部明确「今年内不具备扩大试点的条件」，此后至今（2026 年 10 月）扩围再无官方时间表。结论：房产税是真实存在的长期变量，但不是当期变量；持有成本里更现实的是物业、维修、空置与折旧——这些都不在「租金收益率」的毛口径里。

公积金与租赁市场是与房子相伴的两件事，也各有刻度。公积金账户余额按一年期定存基准利率计息（现行 1.5%，每年 6 月 30 日结息）——趴在账上跑不赢通胀（第二课），而它的提取门槛比很多人想得低：本人及配偶、未成年子女在当地无房且连续足额缴存满 3 个月，就能申请租房提取（北京无房职工按告知承诺每月可提 2000 元）——符合条件的别浪费。租赁供给端，「十四五」全国计划筹集建设保障性租赁住房 870 万套（间）、其中 40 个重点城市 650 万套——保障房大规模入市，改变的正是「买房才有地方住」这个前提。2025 年 12 月中央经济工作会议还点名「深化住房公积金制度改革」，这个与 1.5 亿人相关的制度，未来几年大概率继续变化。

普通人的三条务实结论

自住房不需要用投资逻辑论证。 它首先是居住消费品与「居住期权」，房价涨跌不改变你住的需求；为「怕踏空」加杠杆上车，是上一轮周期留下来的集体记忆，不是财务规律。
投资性购房要看租售比与人口，而不是看记忆里的涨幅。 年租金收益率低于长期国债的房子，本质是在赌接盘者出现——存量时代这个赌注的胜率在下降；人口流入、租金收益率能跑赢按揭利率的城市，才谈得上「资产」。还有一条常被忽略的：房产的流动性远差于金融资产，卖一套房的周期以月计、交易税费以点计——第八课说的「低频高损要转移、流动性差要谨慎」，房产两头都占。
对照第十二课的偏科诊断。 住房已占家庭资产近六成，多数家庭的正确动作是「不再超配」：新增储蓄流向金融资产（第四、五课），让资产负债表慢慢再平衡——这比预测下一轮房价涨跌务实得多。

参考资料

国家统计局：2025 年统计公报 —— 人口、城镇化率 67.89%
国家统计局：2026 年 8 月 70 城房价解读 —— 一线环比转涨、二三线收窄
证券时报（中指研究院）：50 城租售比回升（2026-04 数据） —— 50 城 2.27%、一线 1.66%
中房网（麟评）：2024 年 50 城租售比 1:582、房价收入比报告 —— 一线租金回报 1.82%
新华社：中央经济工作会议部署（2025-12） —— 「着力稳定房地产市场」最新表述
上海市税务局：个人住房房产税政策解读 —— 上海试点规则
重庆市政府：房产税试点办法修改解读（2024-01） —— 计税 70%、免税 180 平
中新网：住房公积金计息与提取（2026-06） —— 余额按 1.5% 计息